在物流地產(chǎn)領(lǐng)域，千億級房企萬科集團(tuán)(以下簡稱萬科)又有了新動態(tài)。

　　近日，多方傳出萬科已撤銷物流地產(chǎn)事業(yè)部，成立了萬科物流地產(chǎn)公司的消息。萬科公關(guān)部負(fù)責(zé)人向法治周末記者證實(shí)了這一信息。

　　6月5日，萬科發(fā)布公告，公布5月份銷售業(yè)績，同時也在公告中披露了公司新增物流地產(chǎn)項(xiàng)目用地情況。萬科公告中稱，公司未來將在住宅和傳統(tǒng)商辦地產(chǎn)之外，積極拓展消費(fèi)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，以及地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)，其中物流地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)重點(diǎn)方向之一。

　　此外也有消息傳出，美國黑石集團(tuán)(以下簡稱黑石)也是股東之一，將要與萬科合作共同開發(fā)物流地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型

　　這并不是萬科頭一次邁入物流地產(chǎn)行業(yè)，早在去年5月份萬科就與河北廊坊市國土土地開發(fā)建設(shè)投資有限公司簽訂了協(xié)議，宣布進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域。當(dāng)時萬科在廊坊主導(dǎo)的萬莊生態(tài)新城項(xiàng)目也被外界認(rèn)為是萬科進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域的首個項(xiàng)目。

　　然而這一項(xiàng)目沒有出現(xiàn)在6月5日萬科的公告中。有媒體透露，有市場聲音認(rèn)為北京(樓盤)萬科高層的人事變動或影響了廊坊物流項(xiàng)目的推進(jìn)。

　　萬科涉足物流地產(chǎn)并非一時心血來潮，在業(yè)內(nèi)看來，這與萬科謀求轉(zhuǎn)型密切相關(guān)。萬科的多位高管也曾在公開場合表示，看好物流地產(chǎn)未來的發(fā)展前景，公司要從單一的住宅房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型為城市配套服務(wù)商，而物流地產(chǎn)則是其中的重要一環(huán)。

　　萬科前高級副總裁、前北京萬科總經(jīng)理毛大慶在萬科獲得廊坊項(xiàng)目后就曾對媒體表示，隨著城市化的水平的提升，貨物流轉(zhuǎn)的效率提高，成本變低，物流產(chǎn)業(yè)變成了人們城市生活非常重要的環(huán)節(jié)，物流產(chǎn)業(yè)潛力巨大，萬科未來將做卓越的城市配套服務(wù)商。

　　萬科前高級副總裁肖莉也曾對媒體稱，公司將定位城市配套服務(wù)商，加大對養(yǎng)老、物流等新業(yè)務(wù)的探索。在肖莉看來，目前國內(nèi)的倉儲建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上網(wǎng)購行業(yè)的發(fā)展，因此物流地產(chǎn)的發(fā)展空間巨大。

　　雖然毛大慶(樓盤)、肖莉等高管已離開萬科，但萬科尋求轉(zhuǎn)型、開拓物流地產(chǎn)的腳步并未停滯。6月5日萬科公告中表明，目前公司已獲得物流地產(chǎn)項(xiàng)目兩個，其一為貴陽龍里物流項(xiàng)目，占地面積約13.3萬平方米，萬科預(yù)計(jì)擁有該項(xiàng)目50%的權(quán)益，須付地價(jià)款約0.15億元;其二為武漢(樓盤)陽邏物流項(xiàng)目，占地面積約14.9萬平方米，萬科擁有該項(xiàng)目100%的權(quán)益，須付地價(jià)款約0.6億元。

　　在今年5月29日萬科與中鐵物流集團(tuán)在北京舉行的合作簽約儀式上，萬科物流地產(chǎn)創(chuàng)始合伙人副總經(jīng)理李鵬也公開談到，萬科正在積極探索未來業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型升級，在做好住宅的同時，也希望能夠探索城市配套服務(wù)業(yè)，而物流地產(chǎn)是城市配套服務(wù)業(yè)的一個重要組成部分，不管是從中國倉儲面積的效應(yīng)來說，還是從消費(fèi)者結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型、消費(fèi)習(xí)慣的升級，整個中國物流市場的前景非常好。

　　“萬黑”合作開拓藍(lán)海

　　公開資料顯示，電子商務(wù)的發(fā)展正在給物流業(yè)帶來旺盛的需求，2014年中國快遞業(yè)務(wù)量完成140億件，首次超過美國，躍居世界第一，中國快遞業(yè)務(wù)量從10億件增至100億件僅用了8年時間。

　　而根據(jù)中國物流協(xié)會的數(shù)據(jù)，目前中國人均倉儲面積僅有0.41平方米，為美國的1/12，且75%以上的倉儲設(shè)施無法滿足現(xiàn)代物流的需要。另據(jù)《中國采購發(fā)展報(bào)告(2014)》顯示，中國現(xiàn)有的5.5億平方米的物流倉儲設(shè)施中能達(dá)到國際化標(biāo)準(zhǔn)的不足2%，這些達(dá)標(biāo)的倉儲存量僅相當(dāng)于美國波士頓一個城市的水平，且其中60%還是位于一線城市。

　　分析人士認(rèn)為，萬科快馬殺入物流地產(chǎn)的底氣正是來自對市場前景的看好。

　　上海(樓盤)領(lǐng)易投資顧問有限公司總經(jīng)理鄒毅對法治周末記者分析：“萬科進(jìn)入物流地產(chǎn)是必然的，現(xiàn)在住宅地產(chǎn)利潤率越來越薄，而物流地產(chǎn)在地產(chǎn)領(lǐng)域是一片藍(lán)海。由于電子商務(wù)的發(fā)達(dá)，目前中國物流地產(chǎn)領(lǐng)域存在嚴(yán)重的供不應(yīng)求，這是一個高增長的細(xì)分市場。”

　　對于專注于住宅地產(chǎn)開發(fā)的萬科而言，拿地蓋房不在話下，用毛大慶的話來說就是：“找地蓋房是我們的基本能力，上游引入基金、下游有商戶，我們用品牌優(yōu)勢做服務(wù)商，這是我們的思路。”

　　而引入黑石無疑增添了萬科涉足物流地產(chǎn)的信心。

　　美國黑石集團(tuán)創(chuàng)建于1985年，以并購業(yè)務(wù)起家，是全球最大的獨(dú)立另類資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)之一，目前業(yè)務(wù)覆蓋私有股權(quán)投資基金、房地產(chǎn)基金以及對沖基金、債務(wù)投資等諸多領(lǐng)域。

　　“萬科與黑石的合作，是萬科一貫以來操盤策略的體現(xiàn)。因?yàn)槿f科一直推崇的是小股操盤及輕資產(chǎn)的運(yùn)營，所以出資方一定是一些中長期的資本，萬科主要輸出的是品牌和技術(shù)。萬科作為一個上市公司，既有資產(chǎn)收益率是非常重要的考核指標(biāo)，如果自己全力去做物流地產(chǎn)，他的盈利不足以順利達(dá)到他的既有資產(chǎn)回報(bào)的要求，所以萬科采用和合作伙伴共同投資的模式，他可以用更小的資金去撬動更大的產(chǎn)業(yè)，目標(biāo)是最大限度地提升其盈利水平。”鄒毅表示。

　　據(jù)傳，萬科一直在向物流地產(chǎn)巨頭普洛斯學(xué)習(xí)物流地產(chǎn)開發(fā)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在引入黑石的戰(zhàn)略投資之后，萬科有望實(shí)現(xiàn)普洛斯的模式，即萬科開發(fā)物流項(xiàng)目，憑借黑石強(qiáng)大的物業(yè)收購和資產(chǎn)管理能力進(jìn)行基金化運(yùn)作，而萬科保留項(xiàng)目長期運(yùn)營權(quán)，收取部分管理費(fèi)用，并坐享基金分紅。

　　“外患”與“內(nèi)憂”同在

　　萬科進(jìn)入物流地產(chǎn)的時間并不算早。此前，國內(nèi)已有多方資本競逐這一領(lǐng)域。

　　從2011年開始，京東、蘇寧等電商就先后通過重資產(chǎn)布局物流倉儲。在2013年，阿里巴巴聯(lián)合銀泰、順豐等企業(yè)共同組建了“菜鳥網(wǎng)絡(luò)”，想要通過大數(shù)據(jù)來實(shí)現(xiàn)倉儲管理和物流的智能化;2014年前后，“菜鳥網(wǎng)絡(luò)”又在多地積極推進(jìn)物流倉儲基地項(xiàng)目。而綠地、富力、復(fù)星、萬通等開發(fā)商也同樣對物流地產(chǎn)領(lǐng)域增強(qiáng)了布局。

　　有分析人士指出，京東這類自建倉儲的電商會給萬科的物流地產(chǎn)帶來不小的麻煩，很多客戶資源都會被其內(nèi)部消化，這將會對萬科招商產(chǎn)生影響。

　　據(jù)了解，國內(nèi)物流園區(qū)普遍存在招商不足的情況，例如北京建設(shè)位于上海的倉儲物業(yè)出租率僅約為80%，天津(樓盤)空港物流園內(nèi)項(xiàng)目出租率為87.6%，與行業(yè)巨頭普洛斯平均90%以上的出租率相比仍然有差距。但物流業(yè)普遍認(rèn)為，物流園區(qū)必須保持5%以下的空置率才能獲得10%的利潤匯報(bào)，這對企業(yè)招商運(yùn)營的能力有較高的要求。

　　除了國內(nèi)其他地產(chǎn)商及電商的跨行業(yè)競爭，萬科更需要面對來自外資壟斷的壓力。

　　據(jù)公開資料顯示，外資已基本在國內(nèi)物流地產(chǎn)形成半壟斷的格局，市場第一的物流地產(chǎn)巨頭普洛斯2002年入華至今，已在35個城市擁有1180萬平方米的物業(yè)面積，占據(jù)著超過60%的市場份額。此外，澳大利亞的嘉民、新加坡的豐樹等外資企業(yè)也都在華穩(wěn)定占據(jù)著一定的市場份額。

　　鄒毅認(rèn)為，現(xiàn)在物流地產(chǎn)領(lǐng)域，仍然是普洛斯等國際品牌公司的表現(xiàn)更為卓越，因?yàn)樗麄冇谐墒斓墓芾砑夹g(shù)和手段。物流地產(chǎn)和普通的住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)完全不同，真正的物流地產(chǎn)是一個高科技產(chǎn)品，不僅對產(chǎn)品本身的專業(yè)化水準(zhǔn)有極高的要求，而且還需要打破供應(yīng)鏈管理等方面的核心技術(shù)壁壘。
　“兩方面都需要應(yīng)對，一方面是競爭力很強(qiáng)的對手，另一方面萬科在專業(yè)技術(shù)方面也需要迅速學(xué)習(xí)和積累。”鄒毅說。