在物流地產領域，千億級房企萬科集團(以下簡稱萬科)又有了新動態。

　　近日，多方傳出萬科已撤銷物流地產事業部，成立了萬科物流地產公司的消息。萬科公關部負責人向法治周末記者證實了這一信息。

　　6月5日，萬科發布公告，公布5月份銷售業績，同時也在公告中披露了公司新增物流地產項目用地情況。萬科公告中稱，公司未來將在住宅和傳統商辦地產之外，積極拓展消費地產、產業地產，以及地產延伸業務，其中物流地產是產業地產業務重點方向之一。

　　此外也有消息傳出，美國黑石集團(以下簡稱黑石)也是股東之一，將要與萬科合作共同開發物流地產項目。

　　向城市配套服務商轉型

　　這并不是萬科頭一次邁入物流地產行業，早在去年5月份萬科就與河北廊坊市國土土地開發建設投資有限公司簽訂了協議，宣布進入物流地產領域。當時萬科在廊坊主導的萬莊生態新城項目也被外界認為是萬科進入物流地產領域的首個項目。

　　然而這一項目沒有出現在6月5日萬科的公告中。有媒體透露，有市場聲音認為北京(樓盤)萬科高層的人事變動或影響了廊坊物流項目的推進。

　　萬科涉足物流地產并非一時心血來潮，在業內看來，這與萬科謀求轉型密切相關。萬科的多位高管也曾在公開場合表示，看好物流地產未來的發展前景，公司要從單一的住宅房地產商轉型為城市配套服務商，而物流地產則是其中的重要一環。

　　萬科前高級副總裁、前北京萬科總經理毛大慶在萬科獲得廊坊項目后就曾對媒體表示，隨著城市化的水平的提升，貨物流轉的效率提高，成本變低，物流產業變成了人們城市生活非常重要的環節，物流產業潛力巨大，萬科未來將做卓越的城市配套服務商。

　　萬科前高級副總裁肖莉也曾對媒體稱，公司將定位城市配套服務商，加大對養老、物流等新業務的探索。在肖莉看來，目前國內的倉儲建設遠遠跟不上網購行業的發展，因此物流地產的發展空間巨大。

　　雖然毛大慶(樓盤)、肖莉等高管已離開萬科，但萬科尋求轉型、開拓物流地產的腳步并未停滯。6月5日萬科公告中表明，目前公司已獲得物流地產項目兩個，其一為貴陽龍里物流項目，占地面積約13.3萬平方米，萬科預計擁有該項目50%的權益，須付地價款約0.15億元;其二為武漢(樓盤)陽邏物流項目，占地面積約14.9萬平方米，萬科擁有該項目100%的權益，須付地價款約0.6億元。

　　在今年5月29日萬科與中鐵物流集團在北京舉行的合作簽約儀式上，萬科物流地產創始合伙人副總經理李鵬也公開談到，萬科正在積極探索未來業務的轉型升級，在做好住宅的同時，也希望能夠探索城市配套服務業，而物流地產是城市配套服務業的一個重要組成部分，不管是從中國倉儲面積的效應來說，還是從消費者結構的轉型、消費習慣的升級，整個中國物流市場的前景非常好。

　　“萬黑”合作開拓藍海

　　公開資料顯示，電子商務的發展正在給物流業帶來旺盛的需求，2014年中國快遞業務量完成140億件，首次超過美國，躍居世界第一，中國快遞業務量從10億件增至100億件僅用了8年時間。

　　而根據中國物流協會的數據，目前中國人均倉儲面積僅有0.41平方米，為美國的1/12，且75%以上的倉儲設施無法滿足現代物流的需要。另據《中國采購發展報告(2014)》顯示，中國現有的5.5億平方米的物流倉儲設施中能達到國際化標準的不足2%，這些達標的倉儲存量僅相當于美國波士頓一個城市的水平，且其中60%還是位于一線城市。

　　分析人士認為，萬科快馬殺入物流地產的底氣正是來自對市場前景的看好。

　　上海(樓盤)領易投資顧問有限公司總經理鄒毅對法治周末記者分析：“萬科進入物流地產是必然的，現在住宅地產利潤率越來越薄，而物流地產在地產領域是一片藍海。由于電子商務的發達，目前中國物流地產領域存在嚴重的供不應求，這是一個高增長的細分市場。”

　　對于專注于住宅地產開發的萬科而言，拿地蓋房不在話下，用毛大慶的話來說就是：“找地蓋房是我們的基本能力，上游引入基金、下游有商戶，我們用品牌優勢做服務商，這是我們的思路。”

　　而引入黑石無疑增添了萬科涉足物流地產的信心。

　　美國黑石集團創建于1985年，以并購業務起家，是全球最大的獨立另類資產管理機構之一，目前業務覆蓋私有股權投資基金、房地產基金以及對沖基金、債務投資等諸多領域。

　　“萬科與黑石的合作，是萬科一貫以來操盤策略的體現。因為萬科一直推崇的是小股操盤及輕資產的運營，所以出資方一定是一些中長期的資本，萬科主要輸出的是品牌和技術。萬科作為一個上市公司，既有資產收益率是非常重要的考核指標，如果自己全力去做物流地產，他的盈利不足以順利達到他的既有資產回報的要求，所以萬科采用和合作伙伴共同投資的模式，他可以用更小的資金去撬動更大的產業，目標是最大限度地提升其盈利水平。”鄒毅表示。

　　據傳，萬科一直在向物流地產巨頭普洛斯學習物流地產開發。業內認為，在引入黑石的戰略投資之后，萬科有望實現普洛斯的模式，即萬科開發物流項目，憑借黑石強大的物業收購和資產管理能力進行基金化運作，而萬科保留項目長期運營權，收取部分管理費用，并坐享基金分紅。

　　“外患”與“內憂”同在

　　萬科進入物流地產的時間并不算早。此前，國內已有多方資本競逐這一領域。

　　從2011年開始，京東、蘇寧等電商就先后通過重資產布局物流倉儲。在2013年，阿里巴巴聯合銀泰、順豐等企業共同組建了“菜鳥網絡”，想要通過大數據來實現倉儲管理和物流的智能化;2014年前后，“菜鳥網絡”又在多地積極推進物流倉儲基地項目。而綠地、富力、復星、萬通等開發商也同樣對物流地產領域增強了布局。

　　有分析人士指出，京東這類自建倉儲的電商會給萬科的物流地產帶來不小的麻煩，很多客戶資源都會被其內部消化，這將會對萬科招商產生影響。

　　據了解，國內物流園區普遍存在招商不足的情況，例如北京建設位于上海的倉儲物業出租率僅約為80%，天津(樓盤)空港物流園內項目出租率為87.6%，與行業巨頭普洛斯平均90%以上的出租率相比仍然有差距。但物流業普遍認為，物流園區必須保持5%以下的空置率才能獲得10%的利潤匯報，這對企業招商運營的能力有較高的要求。

　　除了國內其他地產商及電商的跨行業競爭，萬科更需要面對來自外資壟斷的壓力。

　　據公開資料顯示，外資已基本在國內物流地產形成半壟斷的格局，市場第一的物流地產巨頭普洛斯2002年入華至今，已在35個城市擁有1180萬平方米的物業面積，占據著超過60%的市場份額。此外，澳大利亞的嘉民、新加坡的豐樹等外資企業也都在華穩定占據著一定的市場份額。

　　鄒毅認為，現在物流地產領域，仍然是普洛斯等國際品牌公司的表現更為卓越，因為他們有成熟的管理技術和手段。物流地產和普通的住宅地產、商業地產完全不同，真正的物流地產是一個高科技產品，不僅對產品本身的專業化水準有極高的要求，而且還需要打破供應鏈管理等方面的核心技術壁壘。
　“兩方面都需要應對，一方面是競爭力很強的對手，另一方面萬科在專業技術方面也需要迅速學習和積累。”鄒毅說。